本報(bào)記者 王麗新
“經(jīng)歷了去年的市場(chǎng)下滑，無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是客戶都有點(diǎn)緊張，但我堅(jiān)信市場(chǎng)是需要好產(chǎn)品的。即使去年年底房地產(chǎn)也有13萬(wàn)億元規(guī)模，這么大的市場(chǎng)，有供應(yīng)就有需求。”3月15日，在越秀地產(chǎn)2022年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“從今年1月份至2月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)在轉(zhuǎn)暖。今年應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中向好，但有的好項(xiàng)目一房難求，也有的地方去化很慢，這種結(jié)構(gòu)分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。”
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約724.2億元，同比上升26.2%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤(rùn)42.4億元，同比上升2.1%。全年每股派息0.547元，同比上升2.1%，派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%。
(資料圖)
抓緊去化回流現(xiàn)金
2022年，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的銷售）金額約1250.3億元，同比上升8.6%。
對(duì)于2023年的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，“銷售目標(biāo)是1320億元，相比去年完成的1250億元，同比大概有6%的提升。”
鎖定1320億元銷售目標(biāo)的背后，是全年供貨貨值達(dá)2400億元。對(duì)于今年的供貨鋪排情況，林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前公司大部分項(xiàng)目都處于搶工、搶節(jié)點(diǎn)階段，即比較好賣的項(xiàng)目在加緊去化，抓緊推盤、抓緊回流現(xiàn)金。如此一來(lái)，可以利用回流資金再去投更好的項(xiàng)目，形成良性循環(huán)。
今年2月份，越秀地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)掛牌方式取得位于北京市石景山區(qū)北部及昌平區(qū)南部回龍觀板塊的兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，合計(jì)耗資59億元。
實(shí)際上，從2022年至今房企投資拿地態(tài)度來(lái)看，越秀地產(chǎn)可謂是“穩(wěn)中求進(jìn)”。截至2022年底，越秀地產(chǎn)于12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方米，約53%通過(guò)多元化模式獲取。其中，TOD、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作和產(chǎn)業(yè)勾地增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。截至2022年底，其共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，約占公司總土地儲(chǔ)備的13.6%。
“這幾年無(wú)論是深圳、上海還是北京的地，我們都是大力去拿的，在北京有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。”至于是不是好時(shí)機(jī)，林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我認(rèn)為好時(shí)機(jī)時(shí)刻在，去年盡管市場(chǎng)不好，越秀（地產(chǎn)）也拿了37宗地，在廣州拿了10宗地。
林昭遠(yuǎn)進(jìn)一步稱，越秀地產(chǎn)過(guò)去的布局按照1+4的方式，將大灣區(qū)作為主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)把長(zhǎng)三角作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，此外在中西部地區(qū)比較核心的城市做一些資產(chǎn)的配置。
“這是越秀地產(chǎn)探索出的符合自身發(fā)展的策略，積極吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，使‘1+4’全國(guó)性布局進(jìn)一步鞏固。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
“全年投資拿地金額計(jì)劃支出400億元。”越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理及執(zhí)行董事林峰透露，但是拿地會(huì)按照“以銷定投，量入為出”的原則調(diào)整。
發(fā)債主要看成本
在實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模上行和相對(duì)較為積極拿地投資策略基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債情況尚處在較為合理的水平線上。
年報(bào)顯示，截至2022年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍；平均借貸利率為4.16%，同比下降10個(gè)基點(diǎn)。此外，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期債務(wù)占比為18%。報(bào)告期內(nèi)，公司在境內(nèi)成功發(fā)行合計(jì)98.4億元公司債券，加權(quán)平均利率約為3.11%。
關(guān)于接下來(lái)是否有進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的計(jì)劃，林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“到了一定程度，是否要進(jìn)一步降低債務(wù)規(guī)模，或者是否再控制一下凈負(fù)債比，還是要看機(jī)會(huì)。”
至于發(fā)債計(jì)劃，林昭遠(yuǎn)直言，“我們具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”
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