中金發(fā)布研究報告稱，今年2季度以來，存量房市場量、價均呈持續(xù)下行趨勢;往前看，市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會議積極表態(tài)后，各地在認房認貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進，或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動銷售逐步有所好轉(zhuǎn)，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中，具備對應土儲布局、財務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性，帶動各項經(jīng)營指標穩(wěn)中向好。

▍中金主要觀點如下：

7月二手房成交量同環(huán)比均降逾一成，成交價加速下行，市場溫度仍待政策提振。

【資料圖】

數(shù)量方面，7月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降16%(6月-7%)，同比轉(zhuǎn)降至-16%(6月+10%)，絕對水平較2022年月均值高10%、較2021年月均值低5%。

價格方面，7月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比降幅擴大至-2.3%(6月-1.8%)，年初至今房價累計下降1.9%(1H23為+0.5%);成交議價空間繼續(xù)抬升至4.71%，再創(chuàng)監(jiān)測以來新高。

整體來看，7月存量房市場邊際繼續(xù)降溫，后市的企穩(wěn)回升節(jié)奏仍有賴于政治局會議現(xiàn)積極表態(tài)后各地需求端支持政策的落地。

7月二手房掛牌量環(huán)比持平、掛牌價邊際仍跌，但月末賣家預期受政策影響略有改善。

7月監(jiān)測的重點城市二手房掛牌量環(huán)比基本持平，其中東莞、濟南和青島的掛牌量上行幅度較高，達4%以上。與此同時，7月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價格指數(shù)環(huán)比下降1.0%(6月-1.3%)，掛牌價調(diào)價幅度環(huán)比下行17BP至-3.07%，已與2021年10月的低點基本持平，賣方價格預期整體仍延續(xù)下行趨勢。

但從月內(nèi)節(jié)奏來看，7月下旬北、上、廣、杭四個重點城市的平均調(diào)價幅度略有收窄(7月下旬-2.88% vs 7月中旬-3.16%)，或表明賣家預期在近期政策端積極表態(tài)后初步有所改善。

7月住宅租金環(huán)比繼續(xù)小增，租賃市場延續(xù)旺季特征。

7月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比增長0.4%，待租周期環(huán)比基本持平為2.23個月，與去年同期也基本一致，畢業(yè)群體帶來的租賃旺季仍在延續(xù)。受此影響，7月重點城市租售比環(huán)比略增1BP至2.01%。

今年2季度以來，存量房市場量、價均呈持續(xù)下行趨勢。

往前看，市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會議積極表態(tài)后，各地在認房認貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進，或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動銷售逐步有所好轉(zhuǎn)，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中，具備對應土儲布局、財務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性，帶動各項經(jīng)營指標穩(wěn)中向好。

風險

政策落地和基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。

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