中洲控股（000042）2023年半年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司從事的主要業務
（一）公司的經營業態及區域競爭優勢
(資料圖片僅供參考)
公司致力于成為國內一流城市綜合運營商，業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域。公司聚焦粵港澳大灣區、輻射成渝經濟圈、上海大都市圈、環渤海經濟區，實施“專注區域、深耕城市、多盤聯動”的戰略布局。公司開發建設多個品質住宅項目，擁有優質的土地儲備，自持并經營五星級酒店、甲級寫字樓、商業綜合體，擁有專業的物業服務公司。公司在各區域布局及主要競爭優勢如下：1、以深圳總部為核心，集中資源布局粵港澳大灣區。公司總部位于深圳，在深圳核心區域開發了多個高品質項目，包括高端住宅項目、商辦項目、酒店項目、產業項目等。其中中洲濱海商業中心、中洲濱海華府項目位于福田中心區，由公司受托經營管理，規劃設計“以人為核心”，創造寬松的“生態型”宜人城市環境，構建一個以靈感激發與精神滿足為內容輸出的新一代城市公共空間，打造成集辦公、居住、購物、休閑、娛樂為一體的大型“都市綜合體”；中洲坊創意中心項目位于羅湖區筍崗清水河片區門戶地段，集商務辦公、創意辦公、公寓及商業于一體，致力于成為粵港澳大灣區具示范效應的，以創意、設計為驅動的產業升級示范區，現已逐批入市銷售；中洲控股金融中心位于南山中心區，是集甲級寫字樓和五星級酒店為一體的城市地標綜合體，現已有多家世界知名企業入駐；黃金臺項目位于龍華區深圳北站核心商務區內，區位優勢明顯，擬打造龍華區核心地段的高端住宅產品；寶安26區項目位于寶安區新安商圈核心區域，規劃功能主要為商業、辦公和酒店，是“商貿居住綜合區”的重要組成部分。公司深耕惠州區域多年，開發的項目已遍布惠城、惠陽、仲愷、博羅等區域，擁有多個建面超百萬方的大型項目。惠州中央公園項目、惠州天御項目、惠州南麓院項目、博羅半島城邦項目、惠陽河谷花園等多個項目在市場積累了良好的企業聲譽及深遠的品牌影響力。惠州公司已成為中洲控股在粵港澳大灣區的核心區域公司。公司積極布局東莞、佛山、廣州等區域。主要有東莞大嶺山項目、東莞中央城邦花園、東莞里程花園、佛山璞悅花園、廣州南沙國際風險投資中心等項目。其中東莞大嶺山項目是位于松山湖片區的舊改項目，已完成單一主體確認，是公司在東莞區域的重要布局；東莞中央城邦花園項目是位于東莞的村企合作項目，已經實現銷售，獲得了當地消費者的認可；廣州南沙國際風險投資中心項目位于南沙自貿區明珠灣起步區，該區域將重點發展高端總部經濟基地，未來區位價值凸顯。2、深耕城市，輻射其他現有區域布局成渝區域公司已深耕多年，在成都、重慶開發多個項目，成都中央公園、成都錦城湖岸、成都中洲里程等項目獲得市場廣泛認可，在成渝區域的市場擁有較高的認可度。長三角多個城市也有公司戰略布局，目前已進入上海、無錫、嘉興等核心城市，開發的項目主要有上海瓏灣、瓏悅，無錫崇悅府、花溪樾院，嘉興花溪地、花溪源著等。公司青島半島城邦項目位于青島膠州少海新城片區，靠近青島膠東國際機場，生態環境優越。多年的開發建設已將項目打造為膠州湖區品質生態大城，同步帶動了少海片區整體置業熱度，為中洲品牌在青島贏得良好的市場口碑。（二）報告期內公司主要經營管理工作回顧2023年上半年，公司上下共同努力、團結奮進，克服了外部經營環境的重重困難，實現房地產銷售面積17.70萬平方米，銷售金額60.17億元。主要經營及管理工作如下：1、多措并舉，促進營銷回款。公司及時根據市場變化情況，積極開展目標沖刺專項行動和組織專項措施。采取“一城一策”、“一盤一策”營銷原則，全力推行全民營銷；同時高度重視回款工作，積極引導早回款快回款，確保實現有質量的銷售。2、嚴管運營，保證交付節點。公司上下齊心排除萬難，順利完成多個項目的交付工作，兌現對客戶的承諾，樹立中洲的品牌形象。3、嚴控資金，保障公司現金流平穩。公司繼續加強現金儲備和應對風險能力，保障現金流安全。4、精細管理，增加效益。公司堅持效益改進這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細化管理水平。5、資產板塊，穩定經營。2023年經營環境穩定，資產板塊保證持續穩定的經營收入，同時不斷提升服務，樹立品牌，為公司資產實現保值、增值。（三）累計土地儲備情況（四）主要項目開發情況（五）主要項目銷售情況（六）主要項目出租情況（七）土地一級開發情況（八）融資途徑（九）發展戰略和未來一年經營計劃2023年，控股公司仍繼續秉持“規模穩健、資產增值、品牌優良，有所突破”的整體策略開展工作。為此，公司將重點做好以下工作：1、聚力攻堅搶抓銷售公司將繼續全力營銷，以銷售業績為導向，繼續堅持“一城一策”、“一盤一策”，全力推行全民營銷；線上線下（300959）有效結合，提升項目流量，提高成交轉化率；加快重點項目及長期庫存的銷售去化。2、穩中求進平衡現金流公司將繼續加強現金儲備和應對風險能力，保障現金流安全。地產板塊要重視投資性現金流的回流，將沉淀的歷史資產現金回流。資產板塊要勇挑重擔，迎難而上，為控股公司現金流做出積極貢獻。融資工作是今年重中之重，要做好現有項目的貸款重組、成本降低工作，同時努力探索拓展多種融資渠道。3、齊心協力保障交付年內有多個重大項目需要交付，公司將全力確保運營節點如期達成，堅守品質質量關，力爭完美交付，用優質的產品和服務，全力打造中洲品牌。4、精細管理嚴抓內控公司將堅持效益改進這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細化管理水平，堅決向管理要紅利。經營管理要減少跑冒滴漏，逐漸形成精細管理的定勢思維，減少不必要的支出浪費，給現金流做出貢獻。進一步完善公司制度類文件管理，嚴抓內部管控和風險防控工作，避免因內部管理出現漏洞而給公司帶來損失。5、長期資產價值提升存量物業作為公司穿越周期的堅實基礎，2023年，公司將加強資產板塊經營性物業的管理和運營工作，為公司帶來持續穩定的收入和現金流。6、資產板塊提質增效隨著房地產行業新形勢下的轉變，資產板塊在公司資產增值、品牌樹立、貢獻現金流方面發揮的作用越來越重要。2023年，資產板塊要繼續發揮優勢，開源節流，服務提升。要多措并舉創收入開源，狠抓回款，加速資金回籠；優化運營成本、節約支出；提升服務質量維持客戶滿意度，提升客戶對中洲品牌的認可；加強人力資源管理，夯實人力資源基礎。（十）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保本公司及本公司之子公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截止2023年06月30日尚未結清的擔保金額計人民幣54.40億元。房地產公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保屬于行業內的常規做法。（十一）董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）
二、核心競爭力分析公司在房地產業務領域歷經30多年的不懈努力，形成了自身綜合競爭優勢。通過市場化運作，逐步提升企業核心競爭力，有效地支撐了公司業績的快速增長，為企業可持續發展提供堅實的保障。1、戰略發展規劃公司明確戰略發展規劃，完善組織管控體系、職位和薪酬體系、業務流程體系和業務管控體系，強化戰略拓展能力、規劃設計能力、運營管理能力、營銷策劃能力、成本管控能力和資本運作能力，形成“穩中求進、高質發展”的發展模式，為公司實現高度市場化運作、進一步擴大經營規模、增強可持續發展力提供了有力支撐。2、運營管理團隊公司通過調整組織架構，開展人才盤點分析，并通過外部人才引進和內部培養等方式，合理配置人力資源，促進公司人力資源更加年輕化，專業化，人才結構不斷完善，打造了一支專業的運營管理團隊和高效率的業務隊伍。公司根據發展戰略構建適合的員工培養體系，構建多層次的激勵體系。結合內外部資源，組織內部賦能培訓學習和外部專業提升培訓，助力員工成長成才。此外，公司對標市場，對薪酬激勵體系進行了積極地優化，形成“共創、共擔、共享”的激勵文化，有效地調動了員工的積極性和創造性。3、品牌實力支撐作為國家房地產開發一級資質企業，公司憑借城市綜合開發與運營等方面的核心競爭力和良好的企業文化，在行業獲得頗多榮譽。公司在2019-2020年連續兩年榮獲中國藍籌地產年會“藍籌地產企業”獎；在2021年復查中繼續被評為深圳市27個文明單位之一并獲頒榮譽證書；在2021年榮獲“福田慈善企業社會責任楷模獎”榮譽稱號；連續多年在聯合深圳市血液中心、深圳獅子會舉辦愛心獻血公益活動中被授予"愛心貢獻"企業獎。公司旗下酒店在多個渠道獲得榮譽。中洲圣廷苑酒店榮獲中外酒店論壇頒發的“第十七屆中外酒店白金獎十大白金商務酒店”、攜程旅行網“2021年度最受歡迎酒店獎”、同程旅行網“年度人氣熱賣酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美團酒店“2021年度卓越商務酒店”。深圳中洲萬豪酒店榮獲2022年《目標之選》年度甄選藝術設計酒店、第六屆HOTEL探索之旅酒店大賞“臻選婚宴酒店”、深圳市飯店業協會2022年度卓越運營企業、攜程旅行網“年度美景酒店”等榮譽。公司旗下中洲物業連續多年獲深圳市物業管理行業協會頒發“深圳市物業管理服務企業綜合實力百強”，獲廣東省物業管理行業協會頒發“廣東省物業管理服務企業綜合實力測評TOP100”，獲中國物業管理協會頒發“物業服務企業綜合實力500強”。獲廣東省物業管理行業發展40周年“品牌企業”，獲中物研協及易居房地產研究院聯合頒發“2022年度粵港澳大灣區物業服務力百強”“2021物業服務力大灣區TOP100企業”等榮譽。
三、公司面臨的風險和應對措施1、市場風險受外部環境的影響，2022年房地產行業仍受重挫，盡管政策已基本筑底，市場在逐步恢復，但當前市場端的轉暖以及政策端利好傳導到末端的中小型民營企業仍有待時間去驗證，且公司重點項目布局區域粵港澳大灣區銷售端政策即使放開也大概率是小范圍和局部性。2023年仍然面臨著國際、國內復雜的政治經濟環境，政策也可能會隨外部環境變化發生一些適當性的調整，公司要立足主動應變、積極應變，加強對政策及市場研判，及時調整、迅速應變，降低公司經營風險。2、融資風險盡管房地產行業“三支箭”已射出，但房地產行業融資環境仍然嚴峻，資源仍向頭部企業傾斜，公司能否抓住市場機會成功再融資，仍存在不確定性，公司將繼續拓寬融資渠道、優化融資結構，抓住市場及政策窗口期，確保公司現金流安全。
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