百大集團（600865）2022年年度董事會經營評述內容如下：

(資料圖)

一、經營情況討論與分析

2022年，面對復雜多變的外部環境，公司管理層在董事會的領導下，始終堅持穩字當頭、穩中求進，在保證傳統業務穩定的基礎上積極尋求對外突破。

（一）傳統業務

1、杭州百貨大樓托管協議履行情況

隨著商業整體市場趨于飽和，行業競爭日益加劇，消費者結構發生改變，新消費升級趨勢不斷變革，商業進入新陳代謝快速更新階段。合作方銀泰通過品牌整合、調整業態、加大促銷力度等一系列措施來吸引人氣、提升消費，同時增加對線上資源的投入，帶動線上銷售同比增長。公司做好相應的服務配套工作。報告期內，杭州百貨大樓實現營業收入18,278.59萬元，委托管理利潤及時、足額收取。

2、杭州大酒店物業租賃進展

杭州大酒店物業租賃訴訟結案后，承租人經營狀況未見改善、持續虧損，再次發生拖欠租賃費用等情形。為共渡難關，經協商，公司同意減免杭州大酒店物業承租人2022年度部分租金。減免后本報告期應收租金及配套管理服務費合計1,800萬元（含稅），截至本報告披露日，公司已收到上述款項。

3、其他物業租賃和收藏品市場

杭州大酒店物業少量底商于2022年實現全部滿租。延安路停車場經過積極市場調研和談判招標等流程，最終引入杭州市停車產業股份有限公司。本次合作不僅對立體車庫進行更新改造，更實現了年度停車場地租賃費的增長。

湖墅南路部分物業訴訟尚在執行過程中，本年度公司與部分被執行人達成了執行和解。收回物業后，公司對其進行了一定裝修改造，逐步引進了知名青年旅社、精品瑜伽館等商戶入駐。杭州收藏品市場持續創新業務模式，通過線下交易會，網絡平臺合作線上交易等方式，保持杭州收藏品市場的品牌熱度。截至12月底湖墅南路物業總體出租率達到89.2%。

報告期內，其他物業租賃及服務、收藏品市場合計實現營業收入2,639.24萬元。

4、基建工程：抓安全保質量，品質提升換新貌

杭州大酒店實施了外立面泛光照明提升工程，酒店夜間燈光進行全新設計，成為“向心之光、繁華武林”泛光照明提升項目中的重要組成部分。同時對杭州大酒店外立面進行改造，采用現代施工工藝對實體墻區域進行整體改造，在保證安全使用同時、依舊保留原有經典簡約設計風格。

借助“美麗杭州迎亞運”拱墅區環境品質提升行動的春風，湖墅南路物業外立面也進行全面改造提升。

5、公司持股30%的杭州百大置業：積極進取、探尋商機

2022年商業樓宇整體空置率普遍較高，杭州百大置業旗下的501城市廣場也面臨著品牌同質化嚴重、品質形象均有待提升等多方面的問題。項目團隊承壓而上、積極進取，不斷地在困難中探尋商機。通過對組織架構重塑優化，業態品牌調整與精準化運營，截止12月底寫字樓出租率達到99%，商場出租率達到95%。杭州百大置業本年度達成扭虧為盈的經營目標。

（二）投資管理：控制風險，持續推進

1、財務投資

2022年度，公司對存續房地產理財項目持續、積極地與受托方保持溝通，時刻關注項目進展，本年度到期的項目均平穩收回及退出。對于新的財務性投資項目繼續保持謹慎的態度，始終把風控放在首位，并根據市場情況，調整投資策略和投資結構，使閑余資金保值增值。

2、其他投資

在復雜的外部環境下，報告期內公司的二級市場投資堅定執行了年初制定的策略——投資低市盈率、高股息率的標的。通過自有閑置資金投資二級市場，尤其是具有相對穩定股息回報的標的，獲得了一定的投資收益。

公司持續關注大健康、大消費、高端制造領域的投資機會，深入進行行業研究并對一些項目開展調研，目前尚未取得實質性進展。截至報告期末，公司投資的4支私募股權基金合計認繳1.4億元，實際已累計出資9800萬元。

（三）公司治理情況

公司管理層始終貫徹依法合規的經營是一切商業活動前提的宗旨，通過卓有成效的內控管理，保證公司持續、穩定發展。

1、完善公司治理

公司將完善制度建設，規范運營管理貫穿在全年工作中。從治理層面、職能管理層面到各業務流程層面通過制度修訂、內部審計和整改，持續完善關鍵的內部控制及必要的監督機制，將公司精細化管理落到實處，進一步激發管理效能，為公司管理合規性、資金安全性、報告準確性、信息真實完整性提供了合理保障，也提升了公司規范運作的能力和水平。

2、優化人才結構

根據業務發展需要，對內進一步梳理和完善公司的組織架構，對各部門各職位的工作精確分析，確定每個職能部門的權責，同時通過人員盤點，合理挖掘、開發培養后備人才隊伍，建立人才梯隊。對外吸引、招募了招商管理和投資領域高素質人才，保障了人才的供給，為業務發展帶來新的機會。在團隊建設上，弘揚優秀的企業文化和企業理念，用優秀的文化感染人，增強公司的團隊凝聚力，建立內部縱向、橫向溝通機制，調動員工的主觀能動性，集思廣益，為公司發展提供強有力的保障。

3、堅持安全第一

公司管理層始終高度重視安全管理工作，在主體責任、消防投入、預防機制、培訓和教育、應急演練、督查檢查、整改落實等方面加大力度，保持安全平穩受控的局面，實現全年消防安全零事故。

二、報告期內公司所處行業情況

根據國家統計局發布的數據顯示，2022年全年社會消費品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%。按零售業態分，超市、便利店、專業店、專賣店零售額比上年分別增長3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百貨店下降9.3%，下降幅度明顯，實體百貨行業在2022年整體承壓。由于消費者結構和消費需求的變化，現有存量的購物中心競爭亦日趨激烈。

根據零售行業門戶網站聯商網發布的數據顯示，2022年杭州主城區20家商場總銷售額較去年同期略有下降，其中多數商場銷售額同比上漲。銷售同比上漲的商場中，除去高端商場有奢侈品品牌的加持，大眾綜合性商場均是通過持續創新的運營策略來確定自身獨特的定位，從而吸引線下客流、避免同質化競爭。未來潮流與時尚的年輕化發展、突出個性將是大眾綜合性商場的主流方向。

三、報告期內公司從事的業務情況

公司主營業務為商品零售，主要業態為百貨商場。公司系單店經營模式，擁有杭州百貨大樓一家門店。自2008年起公司將杭州百貨大樓等百貨業資產委托給浙江銀泰百貨有限公司經營管理20年，每年可獲得相對穩定的委托經營利潤，受行業環境波動影響較低。杭州百貨大樓的商品銷售以聯營模式為主，輔之少量經銷、代銷模式，是公司最主要的收入來源。

公司其他業務包括物業租賃、物業服務、文化產業等。租賃業務包括將杭州大酒店物業整體出租以及湖墅南路物業出租，該部分租金收入對公司營收及利潤有一定的影響。公司自行經營管理杭州收藏品市場以及一些物業服務，但這些業務取得的收入占比較小，對公司利潤影響有限。

四、報告期內核心競爭力分析

公司主營業務運營穩健，每年有穩定的利潤和現金流，自有資金充裕，內部精益管理持續推進，為公司發展提供有力保障。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入2.27億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤1.80億元。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

中國百貨商業協會發布的2023年零售業發展展望顯示，在著力擴大國內需求的大方向下，中國零售業發展將呈現恢復常態、回歸根本、追求價值、提升體驗、追求健康、整合重組、數字化升級等八大趨勢。實體百貨商場想抓住客戶，必須改變傳統的經營模式、改變固有的顧客服務手段，從需求出發，在空間中創造出更多氛圍感和沉浸式的體驗。隨著新一代消費群體生活方式發生變化，傳統百貨數量減少是趨勢，但優質的百貨商場依舊會是城市的潮流風向地標。

(二)公司發展戰略

公司在發揮現有資產的價值、保證傳統業務板塊收益的基礎上，將延續前幾年探索中積累的行業理解，爭取拓展新機會，為公司尋找新的利潤增長點。

(三)經營計劃

新的經濟形勢、競爭環境之下面臨新的挑戰，公司管理層仍將遵循“穩健發展”的目標，對原有業務持續優化調整、完善；對外發揮公司資產優勢，積極探索、尋找新的盈利增長點，發展新業務。

一、傳統業務

1、百貨業重回向上向好軌道

在“著力擴大國內需求”的大方向下，消費市場全面復蘇，百貨業在新的一年里將重回向上向好軌道。公司將通過與銀泰的持續合作，共同努力提升商場的經營效益。同時也落實委托管理中的各項事務，保障公司應有的權益。

對于杭州百大置業項目，公司仍將繼續支持和協助管理團隊，持續管理改進、經營調整、品牌儲備，降本增效，爭取更優業績呈現。

2、其他傳統業務穩扎穩打

公司將持續關注杭州大酒店承租方的經營情況和租金支付能力，督促承租方履行租賃合約的各項條款。

2023年，物服分公司將把握消費復蘇帶來的機遇，以打造新潮生活方式的品質物業為目標，在做好現有老商戶租賃維護的基礎上，繼續拓寬招租渠道，吸引優質客戶入駐，完成招商任務。內部管理上完成百大花園物業環境的改進提升，與街道合力，進一步提高物業服務水平。

杭州收藏品市場將積極重整集市文化，重塑區域性龍頭市場的影響力，繼續在經營業態和模式上大膽嘗試創新，充分利用互聯網平臺資源，與佰粹相互依托，探索和實踐網店代運營項目，讓更多實體市場藏品上線交易流通。

二、投資管理

公司始終堅持謹慎投資的原則，對于財務性投資，我們依舊堅持防守策略，不盲目追求市場熱點，確保穩定收益是我們追求的首要目標。產業投資方面，公司將繼續聚焦目標行業和企業的成長性，關注困境反轉、國產替代等領域的投資機會。

三、內部管理

2023年，公司將在確保日常經營有序平穩開展的同時，繼續推進公司治理規范化和管理精益化。按照法律法規和監管部門的要求，持續完善公司治理和運作水平，維護廣大投資者的利益。繼續開展內部審計監督和服務工作，持續不斷推進內控制度建設與優化，認真履行職責，發揮管控效能。繼續優化人才結構，完善人力資源管理制度，大力加強員工培訓，強化績效考核與獎懲激勵，充分調動員工的主觀能動性，激發員工的活力，實現公司與個人的雙贏。牢固樹立安全理念，強化員工安全意識，始終堅守安全底線，確保經營安全運行，保障企業穩定健康發展。

(四)可能面對的風險

1、公司與銀泰簽署的《委托管理協議》，在履行過程中可能存在委托經營利潤延遲取得，或無法足額取得的風險。

2、杭州大酒店物業整體出租事宜，鑒于承租人多次發生經營困難、逾期支付租賃費用等違約情形，且承租人及各擔保方后續履約能力未知，已質押至公司的股權價值存在不確定性，存在后續因承租人無法支付租賃費用，導致合同提前解除的風險。

3、盡管公司與嘉祥的租賃糾紛訴訟已取得法院二審判決書并已申請強制執行，但由于承租方及各連帶責任人的償債能力未知，執行結果存在不確定性，公司能否全額收回相關款項尚存在不確定性。

4、公司投資的涉房信托理財產品存在可能無法全額收回本金或延期兌付的風險。

5、公司在戰略轉型過程中，由于新業務投資存在重大不確定性，公司需要反復論證，存在項目短期無法落地的風險。

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