7月27日，北京市住建委發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》(以下簡稱《清單》)。作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，《清單》不僅明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，還明確了物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時，可結(jié)合實際從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和基本事項。在業(yè)內(nèi)人士看來，《清單》的發(fā)布，意味著北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的邊界問題得以進(jìn)一步明確。據(jù)悉，《清單》將自10月1日起施行。
物業(yè)服務(wù)的邊界問題，一直是外界的關(guān)注點所在。從此次發(fā)布的《清單》內(nèi)容來看，對于物業(yè)服務(wù)的分類更為清晰。具體來看，《清單》明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行和維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等五大類、110項物業(yè)服務(wù)事項。
在“規(guī)章制度”方面，《清單》明確，住宅小區(qū)要建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案;對于“利用共用部分經(jīng)營”，《清單》則再度明確，住宅小區(qū)的公共收益單獨列賬。
除了上述綜合服務(wù)內(nèi)容，《清單》中還就業(yè)主們普遍關(guān)心的“物業(yè)信息公示”問題進(jìn)行了詳細(xì)說明。具體來看，《清單》中提及，物業(yè)服務(wù)人需要公示諸如項目負(fù)責(zé)人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算、車位或車庫的出售和出租情況等8項內(nèi)容。
屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等業(yè)主反映強烈的問題，則被寫在了“房屋本體及附屬構(gòu)筑物”這一欄下。具體來看，《清單》明確，物業(yè)服務(wù)人需要做到：組織開展共用部位的日常檢查、記錄;組織開展共用部位的日常維修養(yǎng)護(hù);房屋安全的定期普查、完好性評定，附屬構(gòu)筑物的檢查管理;存在安全隱患的告知業(yè)主，并采取相應(yīng)的防范措施;應(yīng)急處理(屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等)。
北京商報記者了解到，《清單》另一大亮點在于，物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時，可以結(jié)合住宅小區(qū)實際、物業(yè)服務(wù)需求及物業(yè)費付費意愿，從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和基本事項，細(xì)化或補充增加其他服務(wù)作為合同約定的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)事項的確定更加靈活。
“《清單》的發(fā)布，對于化解物業(yè)管理矛盾糾紛、建立健全物業(yè)服務(wù)市場秩序、引導(dǎo)行業(yè)健康有序和良性發(fā)展具有重大意義。”談及《清單》發(fā)布的意義，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有了物業(yè)服務(wù)清單，將極大地方便業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容和基本事項，以“菜單”式的方式，保證物業(yè)服務(wù)的公開透明，保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。同時，將進(jìn)一步引導(dǎo)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，確保物業(yè)服務(wù)“陽光”規(guī)范運行。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和事項的公開透明，將推動業(yè)主加深對物業(yè)服務(wù)人的理解，進(jìn)而強化權(quán)責(zé)意識，提升主動參與物業(yè)活動的積極性，促進(jìn)成為有效打開緩解矛盾、解決難題之門的關(guān)鍵“鑰匙”。
作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，即將落地施行的《清單》未來將如何確保實施?根據(jù)北京市住建委發(fā)布的相關(guān)通知要求，物業(yè)服務(wù)人、房管部門以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等各方責(zé)任已被明確。具體來看，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照《清單》，結(jié)合項目實際情況簽訂物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議，開展物業(yè)服務(wù)工作。
各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設(shè)或房屋主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)工作開展情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)不符合《清單》要求的，要責(zé)令規(guī)范改正。至于物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，則負(fù)責(zé)協(xié)助、指導(dǎo)、督促會員單位做好《清單》使用工作。
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一個公式三級明細(xì) 北京物業(yè)服務(wù)成本計價不再難
北京商報訊(記者 盧揚 榮蕾)7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則(試行)》(以下簡稱《計價規(guī)則》)?！队媰r規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務(wù)成本的計算公式，并將物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費用細(xì)分為三級科目。借助“一個公式、三級科目”，北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價“由難趨易”。
包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務(wù)人”。長期以來，物業(yè)服務(wù)主體在進(jìn)行費用協(xié)商時，經(jīng)常會混淆物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)服務(wù)成本等概念，這也使得物業(yè)服務(wù)費定價、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。
從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會此次發(fā)布的《計價規(guī)則》來看，該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，確定了物業(yè)服務(wù)成本計算公式：物業(yè)服務(wù)成本價格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。
此外，《計價規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務(wù)成本、年度物業(yè)服務(wù)成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過簡明易懂的語言逐一進(jìn)行了解釋，其中，重點對物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)定義。
根據(jù)《計價規(guī)則》，物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)人為該項目進(jìn)行物業(yè)服務(wù)實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)服務(wù)成本計價，應(yīng)綜合考慮社會價格指數(shù)、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。對于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務(wù)人的情形，《計價規(guī)則》也就物業(yè)服務(wù)費價格制定的原則進(jìn)行了明確。
值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細(xì)了解成本明細(xì)，《計價規(guī)則》還確立了三級科目，即：明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費用細(xì)分為三級科目。具體來看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分，包含人工、專項服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據(jù)進(jìn)行了明確約定;三級科目為各項物業(yè)服務(wù)成本明細(xì)，在二級科目基礎(chǔ)上除人工費用外，其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》及財務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，對支出科目進(jìn)行細(xì)分。
據(jù)《計價規(guī)則》，具體項目的物業(yè)服務(wù)成本費用按服務(wù)雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)計算，參照第三級科目計算物業(yè)服務(wù)成本總額，確保服務(wù)合同、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容清單和費用間“真發(fā)生、對得上，算得清”。同時，《計價規(guī)則》還對物業(yè)服務(wù)成本計價其他可能存在的情況進(jìn)行了補充說明。比如：不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨計算單位物業(yè)服務(wù)成本;在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)各項成本將隨本市相關(guān)成本規(guī)定調(diào)整而適時調(diào)整。(記者 盧揚 榮蕾)
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